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地产降温向商业及三四线住宅扩散地市冬天持续

2019-08-19 22:23:50来源:励志吧0次阅读

地产:降温向商业及三四线住宅扩散 地市冬天持续 2012-01-16 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点:

土地市场成交情况:1、年底为供地高峰期,但与去年同期相比大为逊色,地价如我们预期继续下行,地市整体入冬。12月楼面地价环比跌2%同比跌29%,溢价率由11月的6%降至 %,多数地块底价成交,且如我们预期地方政府继续下调底价;12月成交量、出让金环比增 2%、29%,但同比降4 %、60%。流标率1.9%环比略降但仍处高位,实际流标情况远高于我们的统计。2、11年全年价跌量微增,商业、工业用地表现优于住宅,三四线优于一二线。11年楼面地价同比跌16%,成交量增6%。从用途结构来看,住宅量价齐跌,商业、工业量价齐升,调控挤出效应明显。从城市类型结构来看,三四线楼面地价同比跌幅最小,原因在于其住宅用地受调控影响较小。 、11年1 0个城市出让金同比降12%,20 个城市同比降7%,而国土部称全国土地收入有所增长,为三四线及商业、工业用地表现相对较好所致。调控严厉的一线、二线城市同比降22%、1 %,若根据国土部数据推算全国范围内三四线城市同比增幅超20%。我们跟踪的1 0个城市,住宅用地出让金同比降24%,商业、工业同比增26%、 9%。

住宅用地成交情况:1、年末地价继续下行,成交量同比大幅下降。12月楼面地价环比涨6%,结构因素所致,地块分析表明一二线城市实际住宅地价继续下行;溢价率由11月的5%降至 %;12月成交量、出让金环比增2 %、 0%,但同比降55%、64%。流标率2.1%环比下降但仍处高位。2、11年全年量价齐跌,三四线表现相对较好,但年末也呈趋冷迹象。11年全年楼面地价、成交建面同比分别降12%、1 %,三四线城市降幅最小,但12月单月降幅明显扩大。 、推测11年全国商品住宅用地供应增长19%的目标大幅落空,为达成中央经济工作会议提出的“加快普通商品住房建设,扩大有效供给”的目标,12年供应力度将加大,住宅地价将继续下行。

11年1-11月住宅用地累计销供比:19个城市中,10个大于或接近1,供给相对不足。

并且考虑到限购政策下11年销售面积不能反映真实需求,我们认为多数一二线城市住宅用地供应不足,中长期内房价上涨压力仍存。

商业用地成交情况:1、年末表现继续好于住宅,但也现趋冷迹象。12月楼面地价环比微降2%;地块分析表明实际地价一线城市继续上涨,但二线城市出现回调;溢价率由11月15%大幅降至4%;成交量、出让金环比增42%、 8%,增幅大于住宅,同比降15%、47%,降幅小于住宅。2、11年全年量价齐升,二线城市放量。11年全年楼面地价、成交量同比分别升2%、24%,其中二线城市成交量同比升 8%。

如我们预期4季度土地市场与楼市一同进入严冬,在开发商资金压力持续上升的背景下,地市降温已扩散到商业用地及三四线城市住宅用地,地市整体入冬。在楼市尚未转暖之前开发商资金链紧绷的背景下,2012年上半年土地市场的冬季仍将持续,并将进一步强化房价下行的预期。维持土地购臵增速低点在明年 季度出现的判断。当前行业数据持续恶化的背景下,保守投资策略是适当关注开发周转快、业绩锁定性强、财务状况上佳的招地、保利、万科等公司。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。

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